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刚需族进退维谷!楼房买卖市场数量全线走低,房价依旧坚挺,买依旧不买?

2019年的楼市,对刚需族有很特别的意义,坚守了这么多年,终于看到了一丁点希望。

中新网客户端北京3月15日电 国家统计局15日发布的70城房价数据显示,已经连续五个月有超过10个城市的二手房价下跌。但楼市整体降温趋缓,在一些城市出现“小阳春”,房价微涨。

近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显,地价同比增幅已连续7个月下跌。7月地价涨幅首次低于房价涨幅,10月份两者差额已扩大至5.5个百分点。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将收窄。  “银十”亦退烧。  11月15日,统计局发布70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况,数据显示,新房市场方面,10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1%,同比增幅为9.7%。从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为65个,相比9月份又有增加;有4个城市环比上月下降,分别是深圳、厦门、温州和三亚,跌幅除了深圳是0.5%、其余为0.1%。  相比之下,二手房的下行趋势明显。环比来看,一线城市中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%;二三线城市则分别上涨0.3%和0.5%,但涨幅均有回落。  分析人士指出,二手房市场在一线城市占据主体地位,同时与受到限价政策等多重因素影响的新房市场不同,更能体现市场预期的变化。作为楼市风向标的一线城市,二手市场价格整体下跌,或预示着部分城市的新房市场也将逐渐开始调整。  中西部省会持续领涨  尽管近期多有“降价促销”等下行消息传出,但国家统计局公布的70城新房价格依旧坚挺。  有65个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,仅有宁波持平。而环比下降的城市仅厦门、温州、三亚和深圳四地。其中,深圳以0.5%的环比价格变动在全国居首。  对此,有前十强房企高管向21世纪经济报道记者表示,目前市场确实处在下行态势,而统计局房价数据依旧“坚挺”,有多方面因素影响,第一,统计局数据相对市场降价行为滞后;第二,此前一些城市存在限价政策导致的双合同现象,拉低了成交价格导致数据“失真”,随着近期对双合同现象的清理,一些地区价格开始回归;第三,随着楼市进入下行通道,近期部分城市对于高端楼市预售证的管控减弱,一些过去“滞留”未网签的高价项目开始入市。  分城市来看,贵阳、石家庄、襄阳、武汉、安庆、秦皇岛、大理、常德、哈尔滨和遵义位列涨幅前十名城市。其中,贵阳以4.2%的涨幅居首。  21世纪经济报道注意到,除丹东外,2018年70城房价涨幅最高的城市均来自中西部,海口、西安、贵阳等省会城市先后领涨全国。而在10月数据中,贵阳、石家庄、武汉等地同样涨幅靠前。  对此,上述房企高管表示,这些中西部二三线城市属于“后发梯队”,在房地产城市间梯队相对滞后,在东部地区城市受到严格调控政策限制的背景下,这些城市开始被市场所看好,成为新的热点。  而中原地产首席分析师张大伟则指出,从统计局公布的房地产市场成交额看,中西部同比上涨均超过20%。这些城市去库存接近完成,而且当下投资需求依然集中,叠加棚户区改造,使得中西部房价上涨全面领先。  不过,多位受访人士均认为,随着三四线城市房价见顶,在各地限价政策全面放松可能性不大的前提下,支撑房价继续上涨的动力不足。  对此,易居研究院研究员沈昕表示,近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显,地价同比增幅已连续7个月下跌。7月地价涨幅首次低于房价涨幅,8月份以来延续这一趋势,10月份两者差额已扩大至5.5个百分点。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将收窄。  一线二手房“实质性”下跌  在新房价格受到多重影响、数据被认为不能完全反映市场状况的背景下,二手房价格变动,被认为更能代表市场真实情况。  国家统计局数据显示,10月有14个城市出现二手房价格环比下降。这些城市中,不仅北上广深四大一线城市均有所松动,厦门、三亚、海口、丹东等此前的楼市热点城市也环比下降。其中,厦门0.9%的二手房价跌幅,位居全国第一。  整体来看,国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一线城市二手住宅销售价格下降0.2%,二、三线城市分别上涨0.3%和0.5%,但增速都比上月分别回落0.5个、0.3个百分点。  以北京为例,目前北京楼市成交量8成以上为二手房,一些观点指出,北京二手房价格已经出现“实质性”下跌。  贝壳研究院数据显示,10月二手房销量环比跌幅达四成,创今年2月以来新低。10月,北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌,在城四区等高价值区域成交占比回升的基础上,北京均价出现实质性松动。  张大伟指出,部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧,比如北京等城市的公积金政策收紧,在10月份对二手房市场影响更大。而经过41个月的持续房价上涨,热点城市各种调控政策的叠加效应开始显现,房地产市场的去杠杆还在持续,这迫使投资者开始离场,出现二手房降价。  而贝壳研究院首席分析师许小乐则向21世纪经济报道分析称,本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平,这导致本轮市场情绪的回落持续时间更长,程度也更深。而市场参与主体的情绪与市场表现相互反馈,相互作用。市场若继续保持低温状态,则观望情绪会延续,预计四季度一线城市二手房市场不会有太大改观。

从2018下半年开始,土地流拍、房企降价、炒房客断供,这些现象以前很少出现,如今却席卷各大城市,人们早已见怪不怪。

连续五个月超10城二手房价下跌

买房时机终于来了吗?这么多年的观望,房价大跌要成为现实了吗?这是每个刚需一族的疑问,也是今年楼市最大的看点。

国家统计局15日发布2月70个大中城市房价数据,二手房方面,上海、广州、青岛、西安等14个城市房价环比下跌,9个城市持平,另有47城上涨。

很遗憾,至少现在看来,刚需们依然处于“骑虎难下”的困境中。

记者注意到,从去年10月开始,已经连续五个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

有一点需要明确,楼市数据确实出现了全线走弱,比如房企销售额,龙头公司“碧恒万”1-2月下跌幅度达10%以上,1月份更是20%以上的跌幅,比如土地购置面积,同比下降34%,创出了2009以来的十年新低,比如库存数据,住宅领域待售面积出现一年以来首次增长,意味着在不拿地的情况下,开发商手里的楼盘依然很难卖出去,去化率持续低位徘徊,市场人气延续了去年以来的低迷状态。

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14个城市二手房价格环比下跌。来源:国家统计局官网

问题就出现在这,尽管房地产相关的数据延续弱势,但房价却依然坚挺。

尤其是二线城市,市场调整仍在持续。31个二线城市二手房价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

近日,国家统计局发布的70大中城市房价指数显示,2月份一二三线城市新房价格均现环比上涨,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到57个,下跌的城市仅有9个。

不过,新房方面,有57城房价环比上涨,西宁领涨,涨幅2.3%。另有9城环比下跌,4城持平。

这个时候,如果你想买首套房,或者只有一套小房想改善,一定会比较尴尬,明明耳闻目睹都是房地产的利空,偏偏房价还保持高冷,对刚需来说仍然遥不可及。

为什么二手房价格下调明显,而新房依然上涨?

其实,正如笔者一直重复的观点一样,数据虽然不会说谎,但有时会“骗人”,换句话说是“滞后”或“以偏概全”。

中原地产首席分析师张大伟认为,一些城市针对新建住宅限价严格,加上部分城市受新房“双合同”的影响,新房价格表现失真。

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